O risco do Contrato Particular

O risco da compra de imóvel feita por contrato particular e não por escritura em Cartório

Sem a escritura feita em Cartório e seu respectivo Registro de Imóveis e somente com o popular documento particular em “papel de pão”, a pessoa pode perder o imóvel por uma penhora, hipoteca ou qualquer ônus que recaia ou venha a recair sobre o imóvel (lote de terreno, casa, etc...) objeto do negócio, uma vez que o imóvel está registrado no Registro de Imóveis, em nome do antigo proprietário que seja devedor ou venha dever a uma pessoa ou a quaisquer órgãos público, podendo assim o imóvel ir a leilão sem que o atual “proprietário” saiba, e somente tome conhecimento quando receber o despejo.
Existem em diversos municípios, alguns loteamentos e muitas construções irregulares que, mediante os trâmites legais de um procedimento simples de legalização junto aos Cartórios competentes e não oneroso em proporção ao risco, transmitindo aos seus proprietários ou à seus herdeiros a segurança de uma casa (imóvel) totalmente isenta de litígio e constrangimentos.
A escritura pública, lavrada com base em certidões negativas, é a primeira e principal condição para se alcançar a segurança almejada pelo ato. Nestes municípios, principalmente do interior dos Estados, é comum encontrarmos quem acredita que a posse de um simples CONTRATO PARTICULAR tenha a força de uma ESCRITURA PÚBLICA (aquela lavrada e arquivada no Cartório) e que, aquele contrato venha ter a mesma garantia de uma escritura pública para compra de um imóvel. Na escritura pública o Tabelião garante o negócio e no documento particular, quem garantirá se as partes são verdadeiras ou não?
O profissional responsável pela intermediação da compra e venda, deve por obrigação de garantir ao seu cliente a segurança do negócio, informando todos os títulos e condições do imóvel junto ao Registro Geral de Imóveis, que venha a ser necessário para a tradição daquele imóvel.
O artigo 723 do Código Civil em sua redação, é claro em mencionar a obrigação do corretor de imóveis, em: “O corretor, é obrigado a executar a mediação...prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios;”, devendo também ser observado, a responsabilidade civil das informações e garantia do negócio por ele intermediado no mesmo dispositivo legal, sendo o texto claro: “...sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimento que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa usufruir nos resultados da incumbência.”.(grifo nosso)
Os clientes devem ser alertados para a necessidade fundamental do registro da escritura pública no competente Cartório de Registro de Imóveis. A fé pública do Tabelião de Notas que praticou o ato da escritura pública, transmite a garantia única e definitiva da posse do bem imóvel.
Assegurado os direitos de propriedade ou direitos reais, incidente na Lei 6.015/1973, onde na matrícula do imóvel, ficam perpetuados todos os atos que envolvam direitos sobre aquele determinado imóvel, como a compra e venda, a doação, a partilha, os ônus, as interdições e os devidos impedimentos legais para a pratica de todo e qualquer ato que venha ou possa vir a ser praticado.
Ressalto desta forma, a máxima importância para a devida publicidade a qualquer ato de compra e venda de imóvel, elevando à necessidade de seu respectivo Registro de Imóvel. Solicitando aos senhores corretores de imóveis, advogados, agentes imobiliários e agentes financeiros, que instruam seus clientes no sentido de realizarem qualquer negociação de imóveis, seja ela uma compra e venda, ou uma PROMESSA de compra e venda, por via de escritura pública e ao mesmo ato encaminhe ao competente Cartório de Registro de Imóveis para com a prenotação do título já firme a garantia do negócio jurídico sobre a tradição do bem.
Lembrando que, toda a escritura poderá ser lavrada em qualquer Cartório do Território Nacional, não sendo obrigatória sua lavratura pelo Cartório do Registro de Imóveis competente.
O artigo 1.245 do Código Civil disciplina que: “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do titulo translativo no Registro de Imóveis.”, popularmente conhecido como: “Quem não registra não é dono”.