A NEGOCIAÇÃO IMOBILIÁRIA E SUA RESPONSABILIDADE

A NEGOCIAÇÃO IMOBILIÁRIA E SUA RESPONSABILIDADE

A negociação não envolve somente valores e condições. A ela estão ligadas várias outras situações que poucos observam e que podem se transformar em futuros aborrecimentos desnecessários.

A verificação das condições do vendedor (outorgante) e do imóvel é fundamental para uma compra segura e sem aborrecimentos futuros, certo também de que os vícios ocultos do negócio podem existir.

O profissional diretamente ligado com a intermediação, negociação e escrituração de um imóvel, deverá sempre buscar todos os caminhos para uma tradição concreta, sem qualquer possibilidade de aborrecimento futuro, como prováveis apontamentos nas certidões de registro do imóvel e negativas de ônus; as analises da situação fiscal do imóvel; cadastro dos imóveis nos órgãos competentes; as distribuições de feitos ajuizados, em andamento, que possam vir a proporcionar a perda o imóvel, sejam distribuídas em nome do vendedor ou do imóvel; e a simples consulta nos órgãos públicos pelo CPF/MF – Cadastro de Pessoa Física.

O início de uma venda de imóveis deverá ser a mais transparente possível. Este é um dos motivos que não podemos dispensar o profissional Corretor de Imóveis. Ocultar situações relativas às condições das partes e do imóvel constitui crime de responsabilidade civil e penal da parte de quem o faz.

Neste sentido o Decreto nº 93.240/86, que regulamentou a Lei nº 7.433/85 (Requisitos para a Lavratura de Escrituras Públicas) disciplinou no parágrafo 3º do Artigo 1º, que a apresentação das certidões de ações reais e ações pessoais reipersecutórias e a certidão de ônus reais, não eximirá o outorgante da obrigação de declarar na escritura pública, sob pena de responsabilidade civil e penal, a existência de outras ações reais e pessoais reipersecutórias, relativas ao imóvel, e de outros ônus reais incidentes sobre o mesmo.

Assim sendo, não deixe de declarar na escritura pública ou particular o acima informado, a lei é clara no que trata da responsabilidade.

Procure sempre um Corretor de Imóveis para auxiliar em sua aquisição, nunca tente comprar um imóvel sem a assistência deste profissional.

Seu imóvel é o seu segundo maior patrimônio.

Consulte sempre o site do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de seu Estado - CRECI/RJ www.creci-rj.gov.br

MANDADO DE SEGURANÇA CONTRA DECISÃO JUDICIAL

Muita discussão sobre o assunto.
Decidi por comentar minha opnião.

Com o advento da Lei 12.016 de 07 de agosto de 2009, que disciplina o mando de segurança individual e coletivo, consagrou em seu artigo 1º repetindo a redação da lei anterior (Lei 4.348/64), no que trata da proteção do direito liquido e certo, quando não amparado pelo habeas corpus e habeas data, mantendo assim, o cabimento subsidiário em relação as ações constitucionais.
Art. 1º. Conceder-se-á mandado de segurança para proteger direito líquido e certo, não amparado por habeas corpus ou habeas data, sempre que, ilegalmente ou com abuso de poder, qualquer pessoa física ou jurídica sofrer violação ou houver justo receio de sofrê-la por parte de autoridade, seja de que categoria for e sejam quais forem às funções que exerça.
Mantendo também a ilegalidade ou o abuso de poder cometido pela autoridade que viole o direito de outrem, características do ato coator. Atenção foi dada no caso da parte sofrer violação ou mesmo houver desconfiança de que este poderá sofrer, prejudicando-o. Levanta-se então, a questão do mandado de segurança ordinário contra a violação consumada, e o mandado de segurança preventivo nas ocasiões em houver a desconfiança da possibilidade de violação.
Desta maneira a Lei 12.016/2009 trouxe algumas modificações procedimentais em defesa do demandante. O legislador buscou a atuação com maior agilidade e transparência deste instrumento impugnatório, trazendo na redação do artigo 5º, incisos II e III, que não será conferido o mandado de segurança em alguns casos sobre decisões judiciais, garantindo uma celeridade na resolução do instrumento.
Art. 5o Não se concederá mandado de segurança quando se tratar:
II - de decisão judicial da qual caiba recurso com efeito suspensivo;
III - de decisão judicial transitada em julgado.
Podemos dizer que o artigo 5º da Lei 12.016/2009 autorizou mandado de segurança contra ato disciplinar recorrível por outros meios. Mas ainda, que não cabe, mandado de segurança contra decisão judicial, entendimento este pacificado pela Súmula 267 do STF: “Não cabe mandado de segurança contra ato judicial passível de recurso ou correição.”, tendo como meios de impugnação aqueles previstos em lei para a devida aplicação. Ratificado pela Súmula 268 do STF, em pacífico entendimento que: “NÃO CABE MANDADO DE SEGURANÇA CONTRA DECISÃO JUDICIAL COM TRÂNSITO EM JULGADO.”, reafirmada em decisão monocrática do Ministro Celso de Mello do Supremo Tribunal Federal no MS 28246 MC/DF - DISTRITO FEDERAL - MEDIDA CAUTELAR NO MANDADO DE SEGURANÇA de 02/10/2009, publicada em 16/10/2009 afirma que “...não pode ser utilizado contra decisão judicial já transitada em julgado.”
O mandado de segurança é um instrumento de garantia, pois tem a finalidade de fazer prevalecer direito líquido e certo, sobre o qual não seja necessário se fazer a dilação probatória, ou seja, aquele que tenha prova pré constituída.
Ao se tratar de pessoa jurídica ou de pessoa jurídica pública, tínhamos neste sentido a exceção prevista na Súmula 625 do STF: “CONTROVÉRSIA SOBRE MATÉRIA DE DIREITO NÃO IMPEDE CONCESSÃO DE MANDADO DE SEGURANÇA.”
Daí a entender a vontade do legislador em acrescentar a Lei 12.016/2009, com entendimento pacificado pelo STF, nos trás a redação do artigo 5º, LXIX da Constituição Federal de 1988:
Art. 5º, LXIX, CF. "Conceder-se-á mandado de segurança para proteger direito líquido e certo, não amparado por habeas corpus ou habeas data, quando o responsável pela ilegalidade ou abuso de poder for autoridade pública ou agente de pessoa jurídica no exercício de atribuições do Poder Público".
Neste caso à hipótese excepcional, que autoriza o cabimento de mandado de segurança, ajuizado perante o órgão especial do Tribunal de Justiça, contra ato deserto do relator, quando a questão eminentemente de direito, devidamente instruída da prova pré-constituída juntada na inicial, consagra-se o disposto no artigo 515, § 3º do Código de Processo Civil.
Art. 515. A apelação devolverá ao tribunal o conhecimento da matéria impugnada.
§ 3º. Nos casos de extinção do processo sem julgamento do mérito (art. 267), o tribunal pode julgar desde logo a lide, se a causa versar questão exclusivamente de direito e estiver em condições de imediato julgamento.
Segundo entendimento doutrinário e jurisprudencial, a ação de mandado de segurança não pode demandar dilação probatória, pois visa tutelar direito líquido e certo, sendo o direito que se apresenta manifesto em sua existência, delimitado na sua extensão e apto a ser exercido no momento da impetração.

Possibilidade de se registrar um contrato particular de compra e venda de um imóvel no valor de 30(trinta) vezes o salário mínimo vigente no país.

O contrato particular com força de escritura pública, poderá ser encaminhado para registro de imóveis, que será analisada sua viabilidade.
O mesmo deverá ser apresentado conjuntamente com as certidões exigidas pela Lei nº 7.433/85, regulamentada pelo Decreto nº 93.240/86, bem como as informações previstas no art. 242, e alguns de seus incisos e alíneas, este da Consolidação Normativa, deverá o Oficial do Registro de Imóveis exigi-las e, quando não forem negativas, deverá o interessado fazer declaração de ciência das mesmas.
O instrumento particular, para ser acolhido no registro imobiliário, deverá estar revestido das formalidades e obedecer à disciplina que a lei e as normas regulamentares estabelecerem para lavratura de escritura pública. Quando firmado por pessoa jurídica, será instruído com prova da legitimidade da representação do signatário.
A escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de certo valor atribuído pelo Poder Público, caso superior ao declarado pelas partes interessadas. A escritura é ato público, garantia de um negócio jurídico perfeito, dotada de fé-pública do Tabelião, evitando inúmeros constrangimentos futuros.

Em resumo: A garantia do contrato particular limita-se a assinatura do ato, levando em consideração, a deterioração ou o extravio do mesmo até que venha ser registrado no Registro de Imóveis e tornado público. Caso ocorra uma dessas hipóteses e a parte se recuse a assinar novo contrato, como garantir o negócio e tudo que ali foi pactuado? A escritura pública é a garantia de se tornar sólido e certo o negócio e as condições nela pactuadas.

O risco do Contrato Particular

O risco da compra de imóvel feita por contrato particular e não por escritura em Cartório

Sem a escritura feita em Cartório e seu respectivo Registro de Imóveis e somente com o popular documento particular em “papel de pão”, a pessoa pode perder o imóvel por uma penhora, hipoteca ou qualquer ônus que recaia ou venha a recair sobre o imóvel (lote de terreno, casa, etc...) objeto do negócio, uma vez que o imóvel está registrado no Registro de Imóveis, em nome do antigo proprietário que seja devedor ou venha dever a uma pessoa ou a quaisquer órgãos público, podendo assim o imóvel ir a leilão sem que o atual “proprietário” saiba, e somente tome conhecimento quando receber o despejo.
Existem em diversos municípios, alguns loteamentos e muitas construções irregulares que, mediante os trâmites legais de um procedimento simples de legalização junto aos Cartórios competentes e não oneroso em proporção ao risco, transmitindo aos seus proprietários ou à seus herdeiros a segurança de uma casa (imóvel) totalmente isenta de litígio e constrangimentos.
A escritura pública, lavrada com base em certidões negativas, é a primeira e principal condição para se alcançar a segurança almejada pelo ato. Nestes municípios, principalmente do interior dos Estados, é comum encontrarmos quem acredita que a posse de um simples CONTRATO PARTICULAR tenha a força de uma ESCRITURA PÚBLICA (aquela lavrada e arquivada no Cartório) e que, aquele contrato venha ter a mesma garantia de uma escritura pública para compra de um imóvel. Na escritura pública o Tabelião garante o negócio e no documento particular, quem garantirá se as partes são verdadeiras ou não?
O profissional responsável pela intermediação da compra e venda, deve por obrigação de garantir ao seu cliente a segurança do negócio, informando todos os títulos e condições do imóvel junto ao Registro Geral de Imóveis, que venha a ser necessário para a tradição daquele imóvel.
O artigo 723 do Código Civil em sua redação, é claro em mencionar a obrigação do corretor de imóveis, em: “O corretor, é obrigado a executar a mediação...prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios;”, devendo também ser observado, a responsabilidade civil das informações e garantia do negócio por ele intermediado no mesmo dispositivo legal, sendo o texto claro: “...sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimento que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa usufruir nos resultados da incumbência.”.(grifo nosso)
Os clientes devem ser alertados para a necessidade fundamental do registro da escritura pública no competente Cartório de Registro de Imóveis. A fé pública do Tabelião de Notas que praticou o ato da escritura pública, transmite a garantia única e definitiva da posse do bem imóvel.
Assegurado os direitos de propriedade ou direitos reais, incidente na Lei 6.015/1973, onde na matrícula do imóvel, ficam perpetuados todos os atos que envolvam direitos sobre aquele determinado imóvel, como a compra e venda, a doação, a partilha, os ônus, as interdições e os devidos impedimentos legais para a pratica de todo e qualquer ato que venha ou possa vir a ser praticado.
Ressalto desta forma, a máxima importância para a devida publicidade a qualquer ato de compra e venda de imóvel, elevando à necessidade de seu respectivo Registro de Imóvel. Solicitando aos senhores corretores de imóveis, advogados, agentes imobiliários e agentes financeiros, que instruam seus clientes no sentido de realizarem qualquer negociação de imóveis, seja ela uma compra e venda, ou uma PROMESSA de compra e venda, por via de escritura pública e ao mesmo ato encaminhe ao competente Cartório de Registro de Imóveis para com a prenotação do título já firme a garantia do negócio jurídico sobre a tradição do bem.
Lembrando que, toda a escritura poderá ser lavrada em qualquer Cartório do Território Nacional, não sendo obrigatória sua lavratura pelo Cartório do Registro de Imóveis competente.
O artigo 1.245 do Código Civil disciplina que: “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do titulo translativo no Registro de Imóveis.”, popularmente conhecido como: “Quem não registra não é dono”.

Inventário, Separação e Divórcio a luz da Lei 11.441/2007

Da Escritura Pública (feita em Cartório) de Inventário com ou sem Partilha, Separação, Divórcio e Inventário Negativo

Instruções sobre o dispositivo da Lei 11.441/2007

Ao ser publicada a Lei 11.441 de janeiro de 2007, que possibilitou a lavratura de escrituras públicas de Inventário com ou sem Partilha, Separação, Divórcio e Inventário Negativo por via extrajudicial, (feita em Cartório) não impedem que sejam feitos também por via judicial (perante o Juiz), disciplinados ainda nos termos do artigo 982 e 1.124-A do Código de Processo Civil. Os mesmos atos podem iniciar por via judicial e por consenso das partes requererem seu término por via notarial, e nada impede de optarem pela via judicial posteriormente sua abertura por via notarial. É livre a escolha do tabelião de notas, não se aplicando as regras de competência do Código de Processo Civil.
A Resolução n.º 35 de 24 de Abril de 2007, contendo 54 artigos pela qual foi criada com intuito de esclarecimento por ter a Lei nº 11.441/2007 gerado muitas divergências e controvérsias, tendo em vista ter tornado mais ágeis e menos onerosos os atos a que se refere e, ao mesmo tempo, descongestionar o Poder Judiciário; havendo então, a necessidade de adoção de medidas uniformes quanto à aplicação da Lei em todo o território nacional, para prevenir e evitar conflitos; e devido as sugestões apresentadas pelos Corregedores-Gerais de Justiça dos Estados e do Distrito Federal em reunião promovida pela Corregedoria Nacional de Justiça, com a participação do Conselho Federal da Ordem dos Advogados do Brasil e a Associação dos Notários e Registradores do Brasil – ANOREG (ANOREG é a associação dos Tabeliães).

Quando há partilha e esta for feita por escritura pública, quer dizer feita em Cartório, não há necessidade da homologação judicial, encaminhando diretamente para serem feitos os registros e averbações, sem qualquer outro procedimento judicial.
A Escritura de Separação ou Divórcio deverá ser levada ao Oficial de Registro Civil das Pessoas Naturais para averbar a margem do livro e, posteriormente expedir a respectiva Certidão já constando o Divórcio ou Separação.
O Notário(Tabelião) nunca poderá indicar o Assistente Jurídico(Advogado) necessário ao ato. É seu dever recomendar que às partes, constituem o Assistente Jurídico de sua confiança, caso não conheça, recorra a Ordem dos Advogados do Brasil(OAB) ou Defensoria Pública de sua região, caso não tenham condições econômicas para contratar os serviços de um advogado.
A Resolução Conjunta da SEFAZ / PGE n.º 03 de 08 de Fevereiro de 2007, deste Estado do Rio de Janeiro, que dispõe em seus artigos sobre os procedimentos a serem a dotados para o lançamento do ITD (imposto estadual ) em escritura pública de inventário e partilha. O encaminhamento ao Procurador do Estado é de responsabilidade do Assistente Jurídico com a finalidade do ato encontrar-se devidamente regular com a legislação pertinente (pagamento dos impostos e a celeridade e segurança do ato) autorizando, assim, a lavratura da Escritura Pública correspondente.
Quando existir mais de um imóvel e os mesmos situarem em municípios diferentes, aplica-se o disposto no artigo 6º: “No caso de existirem bens situados em área de competência de mais de uma Delegacia Regional de Fiscalização, será formado um único procedimento administrativo.” E em seu Parágrafo único – “Caberá à Delegacia Regional de Fiscalização do local do domicílio do autor da herança, ou do casal, no caso de separação ou divórcio, onde o procedimento deverá tramitar por último, a cobrança do imposto incidente sobre os bens móveis, doação e cessões gratuitas de direitos hereditários.”

Para que o Notário possa lavrar os atos referentes a Escrituras Públicas são necessários alguns procedimentos e documentos:

PARA O DE INVENTÁRIO:

O prazo para apresentar toda a documentação a Secretaria de Estado e Fazenda é o previsto no Código de Processo Civil para a abertura por via judicial.
O de cujus não é parte, é sim, Autor da Herança.
Na escritura deverá ser mencionado o nome do falecido, bem como o das partes: a Viúva(quando o caso); dos Herdeiros descendentes ou dos ascendentes na falta deles. Na falta de descendentes, ascendentes e cônjuge viúvo, os colaterais até o quarto grau na seguinte ordem hereditária: primeiro os irmãos, depois os sobrinhos, depois os tios e, finalmente, os primos e os tios-avôs. Todas as partes, obrigatoriamente, devem ser maiores de idade, não podendo ser incapazes, relativamente ou absolutamente incapazes de exercerem atos da vida civil, conforme previsão no Código Civil Brasileiro.
É obrigatório o conhecimento dos cônjuges dos herdeiros que comparecem para anuir com a partilha, sendo que os cônjuges casados na comunhão universal de bens também partilham e os da comunhão parcial. Aqueles que vivem em União Estável(companheiros – Artigo 1.790 Código Civil) são titulares de metade dos bens adquiridos onerosamente durante a relação(instituto dos aquestos).
Deverá ser nomeado um dos herdeiros para o cargo de Inventariante, sendo esta nomeação no corpo do ato, com a finalidade de cumprir o disposto no Artigo 990 do Código de Processo Civil, no qual será ao mesmo inventariante, conferido todos os poderes que se fizerem necessários para representar o espólio em juízo ou fora dele, podendo praticar todos os atos de administração dos bens que possam eventualmente estar fora deste inventário e que serão objeto de futura sobrepartilha, nomear advogado em nome do espólio, ingressar em juízo, ativa ou passivamente, podendo enfim praticar todos os atos que se fizerem necessários à defesa do espólio e do cumprimento de suas eventuais obrigações formais, tais como outorga de escrituras de imóveis já vendidos e quitados. O nomeado terá que declarar que aceita este encargo. O inventariante declarará estar ciente da responsabilidade civil e criminal pela declaração de bens e herdeiros e veracidade de todos os fatos aqui relatados.
Esta indicação do inventariante deve ser feita em conformidade com o artigo 990 do Código de Processo Civil, devendo somente ser alterada pelo notário(tabelião) se houver unanimidade dos herdeiros e do cônjuge viúvo.
Os bens do autor da herança, deverão constar devidamente descritos e caracterizado, bem como a indicação do seu título aquisitivo e o seu valor atribuído, devendo ainda constar do mesmo, todas as dívidas e obrigações pendentes para que a partilha seja feita sobre o saldo destas.
O ITC(Causa Mortis) incide sobre o total bruto dos bens do espólio, sendo este avaliado pela Secretaria de Estado e Fazenda. Isto significa que a base de cálculo do tributo é o valor total dos bens, deduzida a meação do viúvo ou viúva.
Caso ocorra na partilha divergência em valores de um bem para o outro, será necessário o pagamento de ITBI, este pago a municipalidade, sobre a parte que exceder a partilha(excesso de partilha).
Independente de já ter havido anteriormente uma partilha por via judicial ou extrajudicial, é possível ser realizada a Sobrepartilha ou a Partilha Parcial de bens e de direitos.
As custas devidas aos atos notariais são devidamente regulamentada pela Corregedoria Geral de Justiça do Rio de Janeiro. A cada imóvel, a cada bem, a cada direito a ser partilhado cabem custas pelo ato a ser praticado, sendo estabelecido um valor máximo para o mencionado ato(com base no processo n.º 128263/2007, publicado no Diário Oficial deste Estado na data de 26.07.2007), no qual se pratica neste Estado do Rio de Janeiro.
Para a lavratura da escritura, no que disciplina o artigo 22 da Resolução 35/2007, deverão ser apresentados os documentos, abaixo mencionados:
a) certidão de óbito do autor da herança;
b) documento de identidade oficial e CPF das partes e do autor da herança;
c) certidão comprobatória do vínculo de parentesco dos herdeiros;
d) certidão de casamento do cônjuge sobrevivente e dos herdeiros casados e pacto antenupcial, se houver;
e) certidão de propriedade de bens imóveis e direitos a eles relativos;
f) documentos necessários à comprovação da titularidade dos bens móveis e direitos, se houver;
g) certidão negativa de tributos; e
h) Certificado de Cadastro de Imóvel Rural - CCIR, se houver imóvel rural a ser partilhado.

Também é necessário acrescentar a apresentação dos seguintes documentos:
Termo Inicial e Plano de Partilha com firmas reconhecidas;
O ITD – Imposto “Causa Mortis” devidamente recolhido;
Certidão negativa de tributos e quitação fiscal Municipais;
Certidão negativa de tributos Estaduais;
Certidão negativa de tributos Federais;
Certidão negativa do Distribuidor de Ações Cíveis e Executivos Fiscais;
Certidão negativa da Justiça Federal;
Certidão negativa da Justiça do Trabalho;
Certidão negativa de Testamento – Distribuidor de Escrituras;
Confirmação de Regularidade – Procuradoria Geral do Estado;
Todos os documentos acima mencionados deverão ser apresentados ao Notário(Tabelião) em sua forma original para que dentre eles sejam autenticadas as vias que em sua forma original devem ficar arquivadas ao ato notarial em cartório.

Para o ato de Separação Consensual

No ato de Separação Consensual (sem litígio entre as partes), deverá ser observado o que disciplina o artigo 1.574 do Código Civil (devendo os cônjuges serem casados por mais de um ano) e se não tiverem filhos em comum e menores de idade, no caso de possuírem é necessário que seja citado no ato o nome, data de nascimento e declaração das partes que todos os filhos, atribuindo a mesma norma do ato de Inventário. A SEPARAÇÃO OU DIVÓRCIO só pode ser feito por via extrajudicial (em Cartório) caso n~;ao haja filhos menores.
Poderá a parte manter o nome de casado, sem alteração do mesmo.
Poderá ser fixado pensão alimentícia a parte que necessitar deste benefício, devendo ser acordado os valores ou percentuais de alimentos no próprio ato.
Ocorre o mesmo procedimento no caso de Separação Consensual com Partilha de Bens, sendo necessário nesse caso ser recolhido o Imposto de Transmissão a municipalidade – ITBIM.
É necessária apresentar todos os documentos relativos as partes, sendo: Carteira de identidade, Cadastro de Pessoa Física – CPF/MF, Certidão de Casamento na qual deverá ter sido expedida dentro do prazo de 90 dias (quando for o caso), Certidão da Escritura de Pacto Antenupcial, Certidão de propriedade dos imóveis(quando for o caso); todos os documentos que comprovem o domínio e preço de bens móveis (quando for o caso).

Para o ato de Conversão de Separação em Divórcio e Divórcio Direto Consensual
A Conversão da Separação em Divórcio é realizada no prazo de 01(um) ano da sentença ou do ato da separação, conforme disciplina o artigo 1.580 do Código Civil, devendo ser requerido por ambas as partes.
No Divórcio Direto é necessária a presença de testemunhas que atestem o período de 02(dois) anos de separação os cônjuges. A prova do prazo deve ser feita por pelo menos uma testemunha. Não podendo servir como testemunhas aquelas enumeradas no inciso I do parágrafo 2º e parágrafo 4º do artigo 405 do Código de Processo Civil-CPC.
Já na hipótese de Reconciliação no que se trato o Artigo 46 da Lei 6.515 de 26 de Dezembro de 1977, que seja qual for a causa da separação é permitido a reconciliação, mas para esse tipo de procedimento deverá a separação ter ocorrido por ato público e não por via judicial para ser realizado por esse procedimento da Lei 11.441/2007.

Tendo em vista esses procedimentos temos a afirmar que:
“A possibilidade de serem realizados os atos de Inventário, Separação e Divórcio, por via extrajudicial foi uma das maiores conquistas do Legislativo e Judiciário na historio jurídica brasileira”.

Respostas aos Corretores de Imóveis de Volta Redonda-RJ

De quem é a responsabilidade pelo pagamento das certidões dos vendedores e do imóvel necessária para lavrar escritura?
Resposta:As certidões negativas necessárias para a tradição de um bem imóvel são de responsabilidade do vendedor. O vendedor até a tradição do bem imóvel, conforme previsto pelo artigo 502 do Código Civil: “O vendedor, salvo convenção em contrario, responde por todos os débitos que gravem a coisa até o momento da tradição.”, deverá fazer prova de sua devida regularidade e quitação fiscal do negócio jurídico(venda).
As normas gerais estão previstas na Consolidação Normativa da Corregedoria Geral de Justiça deste Estado, dando ênfase aos artigos 401 e 402 para melhor orientá-los.
A escritura pública, lavrada com base nas certidões fieis aos registros dos distribuidores, ônus reais e outras, é a primeira condição para se alcançar a segurança almejada.

Porque o cartório não cria um e-mail para responder perguntas das imobiliárias?
Resposta:
A maioria dos cartórios possuem e-mail distinto.
Basta os interessados solicitarem.

Porque quando se vai fazer uma escritura, ao invés do cliente autenticar uma documentação, o cartório não faz a conferência na hora através de um carimbo?
Resposta:Não é possível este procedimento, tendo em vista que os documentos originais das partes, deverão ter seu arquivamento, devidamente autenticados, nos respectivos dossiês dos atos.
Conforme o Artigo 1º e seu Parágrafo Único do Provimento no 15/2007 da Corregedoria-Geral de Justiça deste Estado e assinado pelo Desembargador Luiz Zveiter – Corregedor-Geral da Justiça deste Estado em 07.05.2007, motivado pelo Parecer do Dr. Murilo Kieling - Juiz de Direito Auxiliar da Corregedoria-Geral da Justiça deste Estado, referente ao Procedimento no 2007-071083 datado de 07.05.2007.

Explique mais sobre o inventario de herdeiro de maior idade que é feito dentro do cartório.
Resposta:
Ao ser publicada a Lei 11.441 de janeiro de 2007, na qual possibilitou a prática dos atos de lavratura de escrituras públicas de Inventário com ou sem Partilha, Separação, Divórcio e Inventário Negativo por via extrajudicial, disciplinados ainda nos termos do artigo 982 e 1.124-A do Código de Processo Civil. Os mesmos atos podem iniciar por via judicial e por consenso das partes requererem seu término por via notarial. É livre a escolha do tabelião de notas, não se aplicando as regras de competência do Código de Processo Civil, podendo fazer em qualquer cartório.
A Resolução n.º 35 de 24 de Abril de 2007, foi criada com intuito de esclarecimento por ter a Lei nº 11.441/2007 gerado muitas divergências, tendo em vista a lei ter tornado mais ágeis e menos onerosos os atos a que se refere e, ao mesmo tempo, descongestionar o Poder Judiciário.
As partes devem constituir o Assistente Jurídico(advogado) de sua confiança.

Porque o RGI agora só tem validade de 30 dias e não se pode mais revalidá-lo?
Resposta:
Acredito que ao se referir RGI deva conter dúvidas sobre a Certidão de Ônus Reais referente ao imóvel, assim, o Parágrafo 1º do Artigo 402 da Consolidação Normativa da Corregedoria Geral de Justiça deste Estado é taxativo quanto a validade de 30(trinta) dias para a certidão negativa relativa a ônus do imóvel.

Porque as imobiliárias não podem registrar o imóvel em qualquer cartório?
Resposta:As atividades do registrador de imóveis devem obedecer aos limites da circunscrição territorial a que esta sujeito, conforme definição contida no Código de Organização e Divisão Judiciária do Estado do Rio de Janeiro, obedecendo aos Princípios da Territorialidade.
Significa que dita competência, vem atender os limites territoriais aos quais está circunscrito o Cartório de Registro de Imóveis, cuja competência autorizada pela Lei 6.015/73 para haver maior segurança da transação realizada pelas partes, preservando um negócio jurídico perfeito.
Ressalto a importância do artigo 1.245 do Código Civil em que disciplina popularmente a expressão: “QUEM NÃO REGISTRA NÃO É DONO”.

Porque a escritura só pode ser feita no cartório que é registrado o imóvel?
Resposta:
Não existe essa determinação. É livre a escolha do Cartório para lavratura da Escritura Pública. A escritura de um imóvel poderá ser lavrada em qualquer parte do território nacional, inclusive no exterior, bem como um imóvel adquirido no exterior a escritura poderá ser lavrada em Volta Redonda ou em qualquer cartório do território nacional.
Na cidade de Volta Redonda, bem como, em algumas cidades do interior do Estado é que se pratica esse Mito. Por exemplo: na Comarca da Capital deste Estado, os cartórios de notas (lavram escrituras) não possuem registro de imóveis.
“A ESCRITURA PODE SER LAVRADA EM QUALQUER CARTÓRIO”.

Quando falece o proprietário de um imóvel e é expedido um alvará judicial para o inventariante representar o mesmo. As certidões negativas de praxe para lavrar a escritura, é somente no nome espólio ou precisa requerer no nome do cônjuge sobrevivente (viúvo)?
Resposta:
As certidões negativas necessárias para a tradição de um bem imóvel são as mesmas, sendo que, a única mudança está relacionada ao fato de se tratando a abertura da sucessão por via judicial é necessária a extração de certidões também em nome do Espólio do “de cujus”, mas dispensa as relativas a Interdição e Tutela em nome do mesmo. As relativas a pessoa do cônjuge sobrevivente permanecem as mesmas, quando se tratar de tradição de sua propriedade.

Que tipo de regime de casamento como separação de bens, que fica isenta a presença do cônjuge para anuir na escritura?
Resposta:O artigo 1.647 do Código Civil e seus incisos mencionam os casos em que o outro cônjuge deve comparecer ao ato da Escritura. Devo ressaltar que o regime referente a exceção do artigo é o da Separação Absoluta, ou seja, separação total de bens por convenção.

Na ocorrência de um casamento onde o cônjuge quando solteiro adquiriu um imóvel, casando na condição do regime parcial de bens, caso o mesmo venha vender o imóvel, sua esposa entra como vendedora ou anuente?
Resposta:
O artigo 1.661 do Código Civil tem clara a sua disposição: “São incomunicáveis os bens cuja aquisição tiver por titulo uma causa anterior ao casamento.”, por essa previsão, a esposa anui ao ato da escritura.